微信
移动版
智能问答
新乡县人民政府
关于印发《新乡县农村宅基地和村民自建住房
管理办法(试行)》的通知
各乡(镇)人民政府，县人民政府有关部门：
《新乡县农村宅基地和村民自建住房管理办法(试行)》已经2021年9月30日县政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。
新乡县人民政府
2021年10月13日
新乡县农村宅基地和村民自建住房
管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为切实规范和加强全县农村宅基地和村民新建、改建、扩建、翻建住房(以下统称自建住房)管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法(试行)的通知》(豫政〔2021〕4号)和《新乡市人民政府关于印发新乡市农村宅基地和村民自建住房实施细则(试行)的通知》(新政〔2021〕4号)等法律法规及文件要求，结合本县实际，制定本管理办法。
第二条 本办法所称农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。本办法所称村民自建住房是指由农村村民以户为单位，依法在自行申请宅基地上建造住房。
第三条 本管理办法适用于本县行政区域内农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。
第四条 县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；编制年度宅基地用地计划并通报县自然资源局，参与编制国土空间规划和村庄规划。
县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。
县住房和城乡建设局负责全县域农房设计通用图集编制、农村建筑风貌引导、建筑工匠管理；依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导开发区管委会、各乡(镇)政府对村民自建住房建设质量安全进行监管。
县市场监督管理局负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
开发区管委会、各乡(镇)政府负责本辖区内农村宅基地和村民自建住房的审核批准和建设管理，对村民自建住房质量和安全负属地管理责任。
村民委员会或村集体经济组织(以下统称村级组织)行使本集体的农村宅基地和村民自建住房管理职权；负责组织村集体经济组织成员的认定，闲置宅基地和闲置住宅盘活利用等工作。
第二章 村庄规划
第五条 根据农村人口现状、区位条件和发展趋势，将村庄分为拓展提升、城郊融合、特色保护、整治改善、搬迁撤并五种类型，对短时间内难以确定类型的村庄可暂不分类。着力开展村庄规划编制工作，合理确定村庄布局和规模，统筹县域村庄基础设施、公共服务设施布局，组织县域内村庄规划编制工作。
第六条 按照先规划后建设、不规划不建设的原则，开发区管委会、各乡(镇)政府依据国土空间规划，统筹编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县政府审批。农村宅基地使用应遵循节约和合理利用每一寸土地，切实保护耕地的原则。宅基地划定严格按照国土空间规划和村庄规划，严禁擅自占用自留地建造住宅。
重点依托村级组织开展村庄规划编制工作，详细了解村庄发展历史脉络、文化背景和人文风情，充分听取村民诉求，引导村民参与村庄规划编制和实施全过程，规划成果要在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。村级组织要将规划主要内容纳入村规民约，形成看得懂、记得住，能落地、好监督的实用性村庄规划。
每个村庄必须统一划定建设边界、定好发展边界和腾退区域，在村庄内部预留一定面积的宅基地周转区，充分满足村庄规划边界外住户向内迁建和新增用户的宅基地需求。
第七条 新规划的宅基地优先利用存量建设用地，且必须符合“一户一宅”政策，一户村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过167㎡。在原有宅基地上翻建、改建房屋，宅基地面积超过167㎡的应当退出超占部分，超占部分退出位置由村级组织负责指定，超占部分不得以缴纳有偿使用费的形式继续占用。要在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村级组织以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。
原有宅基地已转让、出租或赠与他人的村民，不再分配宅基地。在原有宅基地之外申请新建住宅的，其原有宅基地由村级组织负责收回。
第三章 申请审批
第八条 农村宅基地和村民自建住房申请人身份应为本村集体经济组织成员或户口在本村具有宅基地资格权的居民。
符合下列条件之一的村民，以户为单位提出宅基地申请：
(一)农村居民户无宅基地的；
(二)农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户或已有宅基地低于分户标准的；
(三)原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的。
(四)县级以上人民政府规定的其他条件。
符合下列条件之一的村民，可以申请原址翻建、改扩建、异址新建住房：
(一)按照村庄规划调整宅基地，需要异址新建的；
(二)现有住房属于危险房屋，需要原址翻建的；
(三)现有住房因自然灾害等特殊情形造成灭失的，需要异址新建或原址翻建的；
(四)改善住房条件，需要原址改扩建、翻建的；
(五)法律、法规规定的其他情形。
本条第三款第(二)项所指危险房屋，是指经依法设立的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级，不能满足正常使用要求的农村房屋。
第九条 有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：
(一)出卖、出租或以其它形式非法转让房屋的；
(二)一户一子(女)有一处宅基地的；
(三)户口已迁出不在当地居住的；
(四)年龄未满十八周岁的；
(五)其他按规定不应安排宅基地用地的。
第十条 申请自建住房的村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请；申请人填写《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)申请表》《农村宅基地使用承诺书》和《宅基地建房示意图》。
第十一条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论；讨论通过后，将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。没有设村民小组的，或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。
第十二条 村级组织重点审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟建房用地是否符合村庄规划、拟用地位置和面积、建房标准、建房用地相邻权利人意见等提交村民代表会议讨论。经讨论通过后，将讨论结果在本集体范围内公示，公示时间不少于7个工作日；存在异议未通过审议的，由会议召集人告知申请人未通过原因。审查通过的，由村级组织负责人签署意见，报送乡镇人民政府。
报送材料包括《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)申请表》《农村宅基地使用承诺书》《宅基地建房示意图》、家庭户口薄复印件和申请人身份证复印件。
第十三条 开发区管委会、各乡(镇)政府要组建规划建设委员会，主要领导要担任规划建设委员会主任，并成立乡镇规划建设委员会办公室，成员单位应包含该乡镇(区)的农业农村、自然资源、房屋建设管理等机构及人员，负责农村宅基地和村民自建住房的审批和管理工作，建立一个办事窗口受理相关手续。
乡镇规划建设委员会办公室收到村级申请后，应及时安排人员审查申请人是否符合条件。农业农村机构负责审查申请人是否符合“一户一宅”政策或分户标准，宅基地多占、超占部分是否依法依规处理，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准，农村宅基地和村民自建住房(规划许可)申请是否经过村级审核公示等。自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求，宅基地四邻是否存在争议，涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。房屋建设管理机构负责审查房屋外观风貌、楼层是否符合村庄规划管控要求，建房安全监管等。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件和政策的，出具联审联批意见，发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并绘制宅基地坐标平面位置图。对审核没有通过的及时以书面方式告知申请人。
乡镇规划建设委员会办公室要建立宅基地用地建房审批管理台账，规范整理审批档案并及时存档；同时，将审批情况报县农业农村局、县自然资源局备案。
第十四条 农村宅基地和村民自建住房(规划许可)自批准之日起，超过1年未动工建设的，原批准手续自动作废，村民如仍需建设的，需重新进行审批。对已批准但只建设房屋地基、围墙或简易房屋等占用宅基地行为，超过2年仍未按村庄规划要求完成施工的，按违章建筑依法查处并收回宅基地使用权。
第四章 风貌管控
第十五条 县住房和城乡建设局要积极与大专院校或规划设计机构对接，精心做好村民住宅设计，注重采用乡土材料、乡土手法，实现传统自然材料与现代建造工艺相结合，营造浓郁的乡土气息，编制管用、适用、好用具有中原特色的农房设计通用图集。
第十六条 开发区管委会、各乡(镇)政府应当在县住房和城乡建设局的指导下，结合辖域内传统文化和建筑风貌元素等，确定村庄居民点建筑群的总体风貌定位，选择适合本辖区的农房设计通用图集，并在便民服务窗口进行展示、免费发放，引导群众按照设计图集进行建设，新建建筑的风格、色彩、选材要求应突出地方文化特色。
第五章 建房管理
第十七条 经批准用地建房的村民，应当在开工前向乡镇规划建设委员会办公室申请放线，并提供施工图纸、施工合同及人员信息、质量安全承诺书等资料。乡镇规划建设委员会办公室收到申请后，要在10个工作日内对资料进行审核，并组织测量队伍现场测量放线、绘制放线图；通过现场查验后，符合条件的方可开工。
第十八条 村民自建住房应当优先使用开发区管委会、各乡(镇)政府推荐的通用图纸。不使用通用图纸的，村民应委托有资质的设计单位或专业设计人员进行专业设计。施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准和乡村风貌要求。开发区管委会、各乡(镇)政府应通过政府购买服务等方式，做好施工图纸的审核和施工过程的监管指导及竣工验收。
村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第十九条 县住房和城乡建设局要建立建筑工匠备案、培训等制度，会同开发区管委会、各乡(镇)政府建立乡村建筑队伍备案制度，组织乡村建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择已备案的建筑队伍或具备资质的施工单位，并与施工队伍签订建房协议，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位，严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。
参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。乡镇规划建设委员会办公室具体实施监督检查，有权采取下列措施：
(一)要求被检查的建设主体提供有关资料；
(二)进入施工现场进行检查；
(三)发现有影响房屋质量和安全的问题时，责令改正。
乡镇(区)政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇(区)政府要及时向县级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。
第二十条 村民建房完工后，应当向乡镇规划建设委员会办公室申请竣工验收。乡镇规划建设委员会办公室要在5个工作日内，组织村民、施工负责人、技术人员、乡村两级负责人等人员实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照风貌管控、规划要求建设住房，验收合格的出具《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)验收意见表》。
村民自建住房通过验收后，村民可持《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)验收意见表》以及其他规定的材料向不动产机构申请农村宅基地和房屋不动产登记。
第二十一条 村民按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物和其他附着物。原宅基地由村集体经济股份合作社按照村民承诺的时间依法收回。
第六章 宅基地使用权流转、退出和利用
第二十二条 在保持宅基地集体所有权不变的前提下，村民在依法取得不动产登记证后，宅基地使用权可以通过转让、出租、互换等方式进行流转。村民房屋和宅基地使用权的转让、互换须经本人所在村级组织批准，受让人必须是本集体经济组织成员，且本人(户)无宅基地。宅基地使用权人转让、出租其宅基地使用权后，不得再向村级组织申请宅基地。
第二十三条 宅基地使用权流转的，按以下程序办理：
(一)申请。宅基地流转双方必须同时向村级组织申请，村级组织对流转双方的资格进行审查，经村民会议或村民代表会议同意后，由村级组织将申请流转双方的相关信息在本村内部公示5个工作日，无异议的，报乡镇(区)审核。
(二)审核。乡镇(区)在接到申请后，组织本级农业农村、自然资源和规划部门人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，乡(镇)将审核结果予以公示，公示期不少于5个工作日。
(三)签订流转协议。经乡镇(区)批准后，流转双方签订流转协议。
(四)转移登记。以转让、互换方式流转的，受让方按照转移登记的相关要求，到不动产登记机构申请转移登记。
第二十四条 农村宅基地使用权流转未经所在村级组织、乡镇(区)批准的，其流转交易行为不受法律保护。
宅基地出租期限不得超过20年。
第二十五条 宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。
宅基地自愿有偿退出的补偿标准由村级组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定，或委托有资质的评估机构评估确定并公示。
第二十六条 宅基地有偿退出的补偿费用，由村级组织按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后，从村级组织财务中列支。
第二十七条 对村内无主、绝亡户的宅基地或房屋，经村级组织公示3个月无异议的，由村级组织无偿收回。
第二十八条 退出、收回宅基地的，经所在村级组织、乡镇政府批准，并报经原批准用地的人民政府批准后，由宅基地使用权人或村级组织持相关批准手续到当地不动产登记机构办理注销登记。退出、收回的宅基地，由村级组织统一调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地，其余可按村庄规划用于发展农村二、三产业或组织复垦。
第二十九条 在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳慎开展闲置宅基地和闲置农房盘活利用工作。对保留产权的闲置宅基地和住宅进行整理，对愿意放弃产权的闲置宅基地和闲置农房进行回收。零星分散的闲置宅基地倡导“一宅变四园”(即：游园、花园、果园、菜园)；成方连片的闲置宅基地可以建成文化生活广场、村庄景观、文化景观等基础设施；有利用价值的闲置农房可以开发成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所。
第三十条 鼓励村集体和村民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、养老休闲等产业。
第七章 监督管理
第三十一条 县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局、市场监督管理局要建立联合巡查机制，加强对乡、村两级农村宅基地和村民自建住房的管理指导，每季度组织开展督导检查，对开发区管委会、各乡(镇)政府宅基地管理、建房审批和监管、风貌管控等工作进行督导，确保农村宅基地有效利用，规范村民自建住房管理，保障农村建房质量和施工安全。
第三十二条 开发区管委会、各乡(镇)政府是农村宅基地和村民自建住房违法建设的执法主体，要切实履行属地管理主体责任。开发区管委会、乡(镇)政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有关机关依法予以处理。
开发区管委会、各乡(镇)政府要成立综合执法大队，负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。
第三十三条 农村宅基地归村集体所有，村级组织要在开发区管委会、乡(镇)政府的指导下，健全完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。设立村级协管员，负责农村宅基地和村民自建住房活动的日常巡查，及时发现并制止宅基地和建房活动的违法违规行为，对不听劝阻、拒不改正的，及时向乡镇规划建设委员会办公室报告。在村民申请建房过程中，全程参与并落实“三到场”要求。
第三十四条 建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第八章 附则
第三十五条 县农业农村、自然资源、住房和城乡建设、市场监督管理等部门依据各自职责，对本管理办法的具体应用问题进行解释。
第三十六条 本管理办法自印发之日起试行。
相关信息
